Grundlagen aus der Wohnungswirtschaft für die Umsetzung innovativer Mieter-Apps

Im zweiten Quartal 2018 beginnen erste Umsetzungsarbeiten an einem App-Template für die Wohnungswirtschaft: Wie lassen sich die Kompetenz aus ERP-System und socket-basierte Smart-Home-Lösungen verheiraten? Wie können diese doch so unterschiedlichen Welten zusammen wachsen und den Mietern einen Mehrwert eröffnen?

Die Ansätze sind klar: Nur über den Vermieter können solche Apps entwickelt und angepasst werden. 13,5 Millionen Mietern aus der kommunalen und genossenschaftlichen deutschen Wohnungswirtschaft eröffnen sich dann große Chancen zur Einsparung warmer Betriebskosten, zur Erhöhung des Datenschutzes, der Datensicherheit und des Wohnkomforts, wenn solche App-Projekte von den Vermietern organisiert und gelenkt werden. So erschließen sich enorme Bündelungs-Potenziale aus der Digitalisierung, aus dem „Internet of Things“ (IoT).

Die Grundlagen stammen aus zwei unterschiedlichen Welten und Quellen und beleuchten strikt die Mietersicht: Dies wird durch die Gestaltung der Mieterwelt in „Meine“ Funktionen fokussiert: Meine Wohnung (mit der Abbildung von Verbrauchswerten), mein Mietkontostand, meine Nachbarschaft, mein Handwerkerservice, meine Nebenkosten, mein Vermieter, meine Umgebung, mein Kunden-Servicecenter reflektieren thematisch den engen Kundenbezug. Quelle 1 ist somit das existierende stationäre ERP-System des Vermieters, aus dem all diese – bereits vorhandenen – Daten in eine mobile App eingespeist werden.

Nun kommt Quelle 2 hinzu: Visualisierung von Heizenergie-Verbrauchswerten können nur aus den existierenden HKV-Abrechnungssystemen (häufig von dritter Dienstleisterseite) gespeist werden. Sinnvolle weitere Oberthemen sind: Visualisierung von Strom-Werten je Wohnung, die ja eigentlich kein Vermieter-Thema sind. Da der Mieter ja einen direkten Strom-Vertrag bei einer „dritten“ Partei hat (dem Energieversorger), bildet dieses Thema zwar ein vorraniges Mieterinteresse ab, doch kann der Vermieter hier nur ein App-Werkzeug für diese Visualisierung in die neue App einbauen und so das erweiterte Mieter-Interesse abholen. Weiterhin sind auch die Visualisierung von Boiler Strom brennend interessante Themen aus Mietersicht (wenn WW-Produktion aus Strom erfolgt), ferner Kaltwassser-Zählerwerte sowie Rauchmelder-Funktionsstatus-Meldungen. Abgerundet wird dies durch die Visualisierung des „eigenen“ Hausstroms aus Bezug von einer dritten Partei, wenn diese denn die Grunddaten zuliefert. Anders wäre die Bereitstellung dieser Daten nicht möglich, da die wohnungswirtschaftlichen ERP-Systeme hier mangels Vertragsbeziehung keine Daten zuliefern können. Den Vertrag hat die Mietpartei ja „woanders“ bei einem externen Stromanbieter abgeschlossen.

Hier gilt es einen „großen Strich“ zu ziehen, weil hier die gemeinsamen Interessen von Vermietern und Mietern an Visualisierungen und Kostenspar-Inhalten enden. Mit „Quelle 2“ wird die andere Welt der socketbasierten Client-Server angesprochen. Es geht um eine Welt, die in existierenden wohnungswirschaftlichen ERP-Systemen nicht existiert. Dies sind Client-Server-Beziehungen zwischen zwei Java-Anwendungen mittels Sockets. Viele moderne Webseiten und –Applikationen (Facebook, Twitter, etc.) verwenden darauf aufsetzend ein Programmierparadigma namens REST. Basierend auf dem Hypertext Transfer Protocol (HTTP/S) nimmt der Server über URL-Pfade und HTTP-Requests Anfragen entgegen und antwortet mit maschinenlesbaren kodierten Daten (meist JSON oder XML).

Auch wenn die Socket-Kommunikation grundlegender und weniger intuitiv für Entwickler ist, hat sie einen entscheidenden Vorteil: die Zwei-Wege-Kommunikation. Während bei HTTP/REST-Servern nur ein „Pull“ der Daten möglich ist, können bei eigenen Anwendungen die Server auch proaktiv Daten an Clients senden („Push“), z.B. um diese zeitnah über Neuigkeiten zu informieren. Dies ist z.B. sehr wichtig für HKV-Daten, deren Push-Dienst gern mal von den Drittanbietern gegen saftige Aufschläge zur Verfügung gestellt werden.

Eine grundlegende App-Architektur verschmelzt nun diese beiden Quellen: Die geldwerten und brennend interessanten Verbrauchs-Visualisierungen werden in einer zentralen Oberfläche vorrangig dargestellt. Alle weiteren Funktionen werden als „Satelliten“ darum herum schwirren:

Zu differenzieren sind hier die vordergründigen Interessen der Vermieter und der Mieter. Dies ist im o.g. Bild symbolisch dargestellt. Erkennbar ist hier im rechten Bild auch, wie Vermieter und deren Facility-Vanager, Verwalter, Hausmeister und Betreuer von einer solchen App gleich mit profitieren können: bidirektionales, digitales Quartiermanagement, zentrale Sicherstellungen von Datenschutz und -sicherheit.

So können Grundlagen aus beiden Welten in einer Mieter-App verschmolzen werden. Doch der Weg bis zu einer zertifizierten App unter Android und iOS ist nicht so einfach. Hier kann aber auf existierende Smart-Home-Apps zurück gegriffen werden, die grundsätzlich die speziellen wohnungswirtschaftlichen Belange berücksichtigen: Beschränkung auf wichtige mieterbezogene Prozesse einerseits, Eröffnung der kompletten Smart Home-Welt andererseits unter der Bedingung, dass die Mietpartei auch dafür bezahlt.

Alle originär wohnungswirtschaftlichen Prozesse sollten kostenfrei sein. Dazu gehört die Abbildung aller vertragsbezogenen Daten und die Visualisierung derselben. Hinzu kommen nun die „Satelliten“, die – auf Wunsch -von Mietparteien z.B. in einer Musterwohnung besichtigt und bezogen werden können. Dies kann nur dann erfolgen wenn diese Mieter denn bereit sind, dafür auch zu bezahlen. : Sturzdetektion, Kamerasicherheit, Kalenderdienste, Apothekenbezug, Lebensmittel- und Getränke-Lieferungen sind heiße, sehr heiße Prozesse für die ökonomisch grundlegende Einbindung von Umgebungs-Inhalten. Dies betrifft dann auch diejenigen Prozesse, die von Anbietern rein endverbraucherorientierter Apps zuvorderst priorisiert werden: Komfort-Lichtszenen, Zentral-Aus-Funktionen des Stroms, Fernbedienungsfunktionen von mietereigener Hardware usw.

Attraktiv werden solche Einführungsprozesse für Mieter erst dann, wenn konkrete Profite auch für diese Mietparteien selbst sichtbar werden: Einsparung von warmen Betriebskosten durch selbstlernende Algorithmen einzelner Raumregelungen, die kostengünstig und als „ALFA“-orientierte low invest-Lösung gleich mit implementiert werden. Andere digitale Einsparhelfer können gleich mit kommuniziert werrden, um den Einstieg in die digitale Welt gleich mit weiteren Profiten zu untersetzen: Prädiktive Lastkurven etwa oder Smart-Meter-Gateway-Lösungen. Gleichzeitig unterstützt dies den Klimawandel durch Teilhabe an aktiven Senkungsprozessen. Auch dies ist ein zunehmend wichtiger Interessenspunkt für Mieter, aber auch für die Politik, die den Klimazielen ja weit hinterher hinkt und Unterstützung aus der Wohnungswirtschaft sicherlich gebrauchen kann.

Unattraktiv ist nur eins: Das zentrale Oberthema aller endverbraucherorientierten App-Lösungen, die Jalousie-Steuerung. Immer wieder ein Brüller auf allen Fachveranstaltungen der Wohnungswirtschaft, wenn die Vortragenden der App-Hersteller plötzlich erkennen müssen, dass es „das“ zentrale Thema aus dem Markt der EFH/DHH in der Wohnungswirtschaft schlicht gar nicht gibt: Jalousien! Thema verfehlt!

Ergo: konzentrieren wir uns auf die lohnenden Grundlagen zur zentralen App-Gestaltung! Holen wir die Mieter da ab, wo sie stehen und bilden wir deren Interesse mit ab. Holen wir die Mieter mit ins Boot und reflektieren deren vorrangiges Interesse: Teilhabe!

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