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Lösungen für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

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Smart Home Technologien werden in Zukunft Leben und Wirtschaften in Gebäuden verändern. Neue Anwendungsfelder für Soft- und Hardware versprechen spannende Gestaltungsinhalte für Vermieter, Mieter und Selbstnutzer von Gebäuden.

Unser Netzwerk wird dies mit innovativen Anwendungspartnern aus der Wohnungs- und Gebäudewirtschaft im Rahmen definierter Pilotversuche prüfen, umsetzen und die Ergebnisse veröffentlichen. Möglichst viele disruptive Anwendungen sollen entstehen und über attraktive Preise zu großer Verbreitung führen. Neue Stromtarife und erforschte Senkungspotenziale aus der Heizwärme sind die Finanzquellen. Smart Home finanziert sich so selbst und nimmt Anwendungen für Endkunden mit.

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Stromtransparenz 11%

Wesentlich einfacher zu erreichen ist die Verbrauchstransparenz beispielsweise bei Strom. Hier zählt nur der eigene Verbrauch, einen Gemeinkostenanteil ähnlich der Heizung gibt es nicht. Zwar werden Stromkosten wie etwa die Beleuchtung des Hausflures auf alle Mieter umgelegt, sie gehen aber nicht in die Stromrechnung des Mieters, sondern in die allgemeinen Nebenkosten ein. Verbrauchstransparenz ist wie schon gesehen die Voraussetzung für einen verantwortungsvollen Umgang mit allen Rohstoffen. Auch beim Stromverbrauch hat ein Mieter heute noch nicht die Möglichkeit, Verbrauchswerte zeitnah einzusehen und so einen Zusammenhang zwischen Verhalten und Verbrauch zu erkennen. Bei einem Heizkörper ist es zumindest möglich zu fühlen, ob und wie warm er gerade ist. Den meisten Menschen ist der Verbrauch ihrer Elektrogeräte in den verschiedenen möglichen Stati (ausgeschaltet, Schein-aus13, Stand by, angeschaltet) aber völlig unbekannt.14

Die Voraussetzung für eine Transparenz sind elektronische Stromzähler und die Nutzung eines PC`s oder des Internets für die Visualisierung. Studien zufolge hat alleine die Transparenz beim Stromverbrauch eine Reduzierung von 7-10 % zur Folge. Besonders morgens und abends treten in privaten Haushalten extreme Stromspitzen auf. Da diese Spitzen bei allen Haushalten etwa zur selben Zeit auftreten, müssen in diesen Zeiten von den Versorgern Lastkraftwerke zugeschaltet werden, um die Versorgung sicherzustellen. Da aber einem Mieter im Allgemeinen nicht bekannt ist, welche seiner Geräte wie viel Strom verbrauchen, ist auch eine Reduzierung des Verbrauchs und eine Abschwächung der Stromspitzen nicht erreichbar. Um nun eine Transparenz des Stromverbrauchs für den Mieter zu ermöglichen, die ihm Rückschlüsse auf den Verbrauch einzelner Geräte erlaubt, muss entweder der Verbrauch jedes elektrischen Gerätes oder der Gesamtverbrauch in kurzen Zeitabständen dargestellt werden. Die letzte Variante ist relativ einfach mit einem elektronischen Zähler zu realisieren, von denen die meisten die Stromverbräuche in einem Intervall von 10 -15 Minuten oder sogar fortlaufend aufzeichnen. Verschiedene Pilotprojekte zu diesem Thema laufen bereits in einigen Regionen Deutschlands. Da die meisten elektronischen Geräte mindestens 10 Minuten eingeschaltet sind, ist auch eine Auflösung von 15 Minuten bei der Darstellung des Verbrauchs schon ausreichend, damit der Mieter aus der Visualisierung des Stromverbrauchs auf das verursachende Gerät schließen kann.

In unten stehendem Bild ist die Verbrauchskurve einer Musterwohnung in Potsdam in der Zeit zwischen 9:00 und 11:30 Uhr mit einer Abstufung von 15 Minuten dargestellt. Bei dieser Pilotinstallation wurde ein Nebenzähler in der Wohnung eingebaut. Von einem in der Wohnung stehenden PC können die Verbrauchswerte der letzten 30 Tage in beliebig definierbaren Intervallen (Wochen, Tage, beliebige Zeiträume in Einheiten von 15 Minuten) aus dem Zähler ausgelesen und dargestellt werden. Natürlich können die Daten auch dauerhaft auf dem PC gespeichert werden, um sich eine über Jahre gehende Datenreihe aufzubauen. Die Daten werden über Powerline Communication (PLC), d.h. Datenübertragung über das Stromkabel, vom Zähler an den PC in der Wohnung übertragen. Die Daten verlassen dabei nicht die Wohnung, das Internet wird in diesem Fall nicht benötigt. Der Mieter hat in diesem Programm – ähnlich wie bei Industriezählern – auch die Möglichkeit, sich einen Grenzwert zu setzten, der bei Überschreitung im Bild rot dargestellt wird. Wird der Grenzwert überschritten, können verschiedene Folgen daraus resultieren: Der Nutzer kann darüber per SMS oder E-Mail informiert werden, es kann aber auch ein Gerät automatisch abgeschaltet werden. Auf der rechten Seite des Bildschirms ist eine Tabelle mit den Verbrauchswerten und den daraus resultierenden Kosten zu sehen. Gerade die direkte Darstellung der Kosten für eine Gerätenutzung ermöglicht eine sofortige Rückkopplung auf das Nutzerverhalten.

Abbildung 27: Darstellung des Stromverbrauchs über ein Energiemonitorprogramm

Quelle: eigene

Verschiedene europäische Länder wie Schweden und Italien haben bereits flächen-
deckend elektronische Zähler, meist beginnend mit Stromzählern, eingeführt oder sind dabei dies zu tun. Deutschland beginnt erst jetzt mit deren Einbau fernablesbarer, elektronischer Zähler. Zukünftig muss und wird es elektronische Zähler nicht nur für Strom sondern auch für Wärme, Gas oder Wasser geben.

Wichtig im Sinne der Energieeffizienz ist, dass die Daten nicht nur den Versorgern zur Verfügung stehen, sondern zeitnah und in kleiner zeitlicher Auflösung an die Mieter weitergegeben werden, um eine Verbrauchstransparenz zu gewährleisten und damit die Basis für einen Verhaltensänderung zu schaffen.

13 Schein-aus-Geräte haben einen Ausschalter, verbrauchen aber selbst in ausgeschaltetem Zustand noch Strom.

14 Vergleichend siehe auch: [BUND]

Heizwärmetransparenz 9%

Informierte Mieter haben geringeren Heizenergieverbrauch

Mieter, die monatlich Informationen zu ihrem Heizungsverbrauch erhalten, benötigen im Durchschnitt neun Prozent weniger Energie als ihre Nachbarn. Das zeigen erste Zwischenergebnisse eines Modellvorhabens, das die Deutsche Energie-Agentur (dena) gemeinsam mit weiteren Partnern durchführt.

Wie könnte dies zukünftig auf einem Smartphone oder Tablet aussehen? Hier eine denkbare Lösung im Rahmen einer Sammelapp:

GUI myflatcollect Heizdaten - erstellt am 11.04.16 (1)

Am Markt gibt es bereits praxisnahe Lösungen, die sich bereits recht nahe an eine allseits verfügbare mobile Applikation orientiert:

Das Modellvorhaben „Bewusst heizen, Kosten sparen“ informiert die beteiligten Mieter über ein Internetportal über den aktuellen Wärmeverbrauch.  Dieser wird über Funkzähler in der Wohnung erfasst und digital übermittelt. Die aktuellen Verbrauchsdaten können die Mieter mit dem Verbrauch im Vormonat, im Vorjahr oder in einer Durchschnittswohnung des Mietshauses vergleichen. Auf dieser Grundlage können die Mieter selbst entscheiden, ob sie ihr Heizverhalten verändern.

Screenshot_Laptop_Energiemonitor-unten

Quelle: https://www.econitor.de/

Restmülleinsparung 70%

Wohn- und Zweckbauten erzeugen, je nach Bebauungsdichte, ca. 35% der CO2-Emissionen insgesamt. IT unterstützt das Facility Management aber in weit mehr Alltagsbereichen. Neben den „green with IT“-Themen ist die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft das Geschäftsfeld, an welchem Zukunftswandel große Gestaltungsspielräume nicht nur auf dem Gebiet der Energieeffizienz eröffnet. Spielräume, die unsere Mitglieder unterstützen und europaweit voran treiben:

Restmüllabrechnung werden RFID-gestützt erfasst, zugeordnet und abgerechnet und haben in den letzten fünf Betriebsjahren an Pilotvorhaben der Hauptstadtregion nachweislich bis zu 70% erzielt.Unsere Mitglieder sorgen über innovative Finanzinstrumente wie etwa das sogenannte “Performance Contracting” für schnell wachsende Geschäftsfelder.

Die von unseren Mitgliedern umgesetzte Datenintegration der Restmüllabrechnung in wohnungswirtschaftliche ERP-Systeme sorgt mit Open Sources für eine schnelle und effiziente Verbreitung bei Anwendern.

Mieterkommunikation

Mobile Applikationen sparen Wege und Zeit

In der Wohnungswirtschaft gibt es bereits vielerlei positive Beispiele, wie eine mobil unterstützte Kommunikation zwischen Vermietern und Mietern Zeit und Geld sparen kann:

  • Schadensmeldungen
  • Reparaturverläufe
  • Dokumentationen von Verkehrssicherungs-Pflichten
  • papierlose Wohnungsabnahme
  • Erhöhung der telefonischen Erreichbarkeit

Einfach und kundenorientiert gestaltet sich jetzt auch z.B. die Wohnungsabnahme, bei der unmittelbar nach der Begehung das Abnahmeprotokoll auf einem mobilen Endgerät unterschrieben werden kann. Hier wird auch der Vermietungsprozess in das digitale Zeitalter überführt: Durch die Nutzung von Smartphones und mobilen Endgeräten mit der passenden Software lassen sich Termine optimal planen und notwendige Daten bzw. Informationen jederzeit abrufen. So kann auch für mehrere Kundenzentren eine Hotline eingerichtet werden, wodurch die telefonische Erreichbarkeit sprunghaft auf 90 Prozent ansteigen kann.

Auch im Außendienst hat die neue Technologie in der Wohnungswirtschaft Einzug gehalten: So verfügen Hausmeister nunmehr über mobile Endgeräte, mit denen sie beispielsweise Reparaturmeldungen unmittelbar an ein SAP-basierte ERP-System übertragen können. Das Besondere: Mieter können im Portal auswählen, ob sie für sie wichtige Informationen per E-Mail oder SMS erhalten möchten – zum Beispiel, welche Firma mit der Ausführung der Arbeiten an ihrer Wohnung beauftragt ist.

Hier eine erfolgreiche Mieterkommunikation am Beispiel der degewo:

Handwerkerkopplung

Erfolgreiche Handwerkerkopplung in der Wohnungswirtschaft:

Hier hat z.B. die Braunschweiger Nibelungen-Wohnbau-GmbH hat mit ihrer „Nibelungen-App“ eine Anwendung entwickelt, mit deren Hilfe die Mieter zeitgemäß und bequem die Serviceleistungen des Wohnungsunternehmens nutzen können. Alle Mieter können sich die App einfach und sicher per QR-Code auf ihrem Smartphone installieren: Auf diesem Weg kann der Mieter jederzeit die Mitarbeiter der Nibelungen-Wohnbau-GmbH und den Handwerkerservice erreichen. So kann im Schadensfall direkt mit den Handwerkern ein Reparaturtermin vereinbart werden. Der Handwerksbetrieb erfasst die zugehörenden Aufträge und Rechnungen auf Grundlage von Einheitspreisen dann über das Internet. Standardvorgänge werden ohne weiteren Verwaltungsaufwand seitens der Nibelungen-Wohnbau-GmbH abgerechnet.

Der Smart-Home-Markt steht in Deutschland vor dem Durchbruch. Bis zum Jahr 2020 werden voraussichtlich in einer Million Haushalte intelligente und vernetzte Sensoren und Geräte eingesetzt. Damit würde sich die Anzahl der Smart Homes innerhalb von fünf Jahren mehr als verdreifachen. Ende 2013 zählte Deutschland gerade einmal 315.000 intelligent vernetzte Privathaushalte. Das ist das Ergebnis einer Marktprognose des Prüfungs- und Beratungsunternehmens Deloitte im Auftrag der Fokusgruppe Connected Home des IT-Gipfels. In der Fokusgruppe beteiligen sich die Branchenverbände GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, ANGA, BITKOM, ZVEH und ZVEI sowie Vertreter von Unternehmen, die Smart-Home-Lösungen anbieten. „Der Smart-Home-Markt ist keine Nische mehr. Unternehmen aus der CE, der klassischen ITK, der Elektroinstallationsbranche sowie Hausgerätehersteller und  Energieversorger arbeiten, unterstützt von dynamischen Start-ups, zusammen und entwickeln in einem erstaunlichen Tempo neue, smarte und vernetzbare Geräte“, sagt Stephan Schneider (BITKOM), Vorsitzender der Fokusgruppe Connected Home. „Vergleichbar mit der Entwicklung zum Connected Car in der Automobilbranche wird sich das Connected Home über die nächsten Jahre immer mehr zum Standard entwickeln“, so Dr. Gunther Wagner, Director Technologie bei Deloitte.

Quellen:

http://web.gdw.de/pressecenter/pressearchiv/pressearchiv-2013/1077-gdw-wohnungsunternehmen-mit-dem-zukunftspreis-der-immobilienwirtschaft-auf-dem-aareon-kongress-ausgezeichnet

http://web.gdw.de/pressecenter/pressearchiv/pressearchiv-2014/2416-eine-million-smart-homes-bis-2020

Verkehrssicherungspflicht

Den Grundstücks- bzw. Wohnungseigentümer treffen zahlreiche Verkehrssicherungspflichten. Kommt es infolge einer schuldhaften Verletzung (Verschuldenshaftung!) einer Verkehrssicherungspflicht zu Personen- oder Sachschäden, kann dies eine Einstandspflicht des Eigentümers nach sich ziehen. Als Haftungsgrundlage kommt zunächst der Mietvertrag (§ 535 BGB) in Betracht. Insofern stellt die Verkehrssicherungspflicht eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters gegenüber seinem Mieter dar. Darüber hinaus kommt aber auch die Geltendmachung deliktsrechtlicher Ansprüche gemäß § 823 BGB in Frage. Vor diesem haftungsrechtlichen Hintergrund ist das Wissen um die dem Eigentümer obliegenden Verkehrssicherungspflichten von grundlegender Bedeutung.

In Wohnungsunternehmen sind integrative Softwarelösungen gefordert, die standardisierte Prozesse abbilden und sich mit gängigen ERP- und Archivierungssystemen verknüpfen lassen. Gleichzeitig müssen sie firmenspezifische Anforderungen abbilden und Funktionalitäten zur Verkehrssicherungspflicht, Mieterwechsel oder Instandhaltung integrieren – klassisch stationär oder mobil per App.

Hier ein Beispiel aus der Wohnungswirtschaft:

Der Spar- und Bauverein eG Hannover, strebte eine integrative Lösung zur Abwicklung seiner Verkehrssicherungspflichten an. Die bis 2013 im Unternehmen angewandte, datenbankgestützte Lösung war zu personal- und zeitaufwendig und somit auch zu kostenintensiv geworden. Für Albrecht Buchheister, Abteilungsleiter IT und Mietbuchhaltung und Qualitätsmanagement-Beauftragter des Unternehmens, war es an der Zeit, die bisherige „Zettelwirtschaft“ abzulösen und ein System zu installieren, das der modernen IT-Infrastruktur der Wohnungsbaugenossenschaft mit ihren 23.000 Mitgliedern und 7800 Wohneinheiten entsprach: „In unserem 950 Gebäude umfassenden Bestand in Hannover haben wir allein 5000 Wohnungen mit Gasetagenheizung, in denen sämtliche Thermen jährlich gewartet werden müssen.“ Ferner müssten im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht unter anderem regelmäßig die Gasleitungen überprüft, die Dächer kontrolliert, die Kinderspielplätze gesichtet, Fassaden geprüft und die Treppenhäuser inspiziert werden.

Quellen:

http://www.bundesbaublatt.de/artikel/bbb_Prozessoptimierung_durch_Integration_1933304.html

http://iwgr.htw-berlin.de/index.php/publikationen/33/145-verkehrssicherungspflichten-des-grundstuecks-wohnungseigentuemers

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